O Que É Cessão de Direitos e Como Afeta a Escritura do Seu Imóvel no Litoral de SC

Se você está comprando um imóvel no litoral de Santa Catarina (Itapema ou Porto Belo), é bem provável que ouça o termo "cessão de direitos". Esse conceito é particularmente comum em apartamentos e propriedades litorâneas vendidas múltiplas vezes antes da aquisição final. Vamos explicar o que é, por que acontece e como afeta sua escritura.

O Que É Cessão de Direitos?

Cessão de direitos é a transferência de propriedade ou direitos sobre um imóvel de uma pessoa para outra, sem que o imóvel esteja ainda registrado em cartório. Em outras palavras, é quando o imóvel muda de dono "no papel", mas a propriedade formal não foi registrada na matrícula.

Exemplo Prático

Imagine um imóvel em Itapema com este histórico:

1. João compra um terreno e começa a construção de um apartamento (2023)
2. João vende os direitos do imóvel a Maria enquanto ainda está em construção (2024) - Esta é uma cessão
3. Maria vende os direitos a Pedro antes do imóvel ficar pronto (2024) - Esta é outra cessão
4. Pedro finalmente conclui a construção e faz a escritura em seu nome (2025) - Esta é a transferência final registrada em cartório

João, Maria e Pedro não "possuem" formalmente o imóvel (não há matrícula em seus nomes), mas todos tiveram direitos sobre ele.

Por Que Cessões São Tão Comuns no Litoral de SC?

Há vários fatores que tornam as cessões de direitos muito frequentes no litoral catarinense:

1. Construção de Imóveis em Fase de Obra

Muitos projetos no litoral são vendidos ainda na fase de construção. O incorporador vende direitos a compradores que, antes da conclusão da obra, podem revender esses direitos a terceiros.

2. Especulação Imobiliária

O mercado litorâneo, especialmente em épocas de aquecimento econômico, atrai investidores que compram e vendem direitos rapidamente, buscando lucro com a valorização.

3. Facilidade de Transferência

A cessão é mais rápida e menos formal que uma escritura completa, permitindo múltiplas transações antes do registro final.

4. Dinâmica de Mercado Sazonal

Itapema e Porto Belo têm fluxos sazonais de turistas e investidores, criando demanda variável que estimula revendas rápidas.

Cessão Privada vs. Escritura Pública

É importante entender as diferenças:

Importante: Uma cessão privada NÃO transfere propriedade formal. Apenas quando é realizada a escritura pública e registrada é que a propriedade passa legalmente para você.

Como as Cessões Funcionam no Ato de Escritura

Aqui está o ponto crítico: quando há cessões anteriores, todos os cedentes devem participar do ato da escritura final.

Cenário em Itapema (com Cindibilidade)

Em Itapema, graças à cindibilidade do título:

• Se um imóvel teve 5 proprietários anteriores por cessão, você (comprador final) pode fazer uma escritura única com o último cedente
• O ITBI é pago apenas uma vez (1,5% sobre o valor final)
• Os cedentes anteriores não precisam comparecer pessoalmente

Razão: Itapema permite "pular" as transferências intermediárias, reconhecendo apenas a transferência final de direitos.

Cenário em Porto Belo (sem Cindibilidade)

Em Porto Belo, NÃO há cindibilidade:

• Se um imóvel teve 3 cedentes, são feitas 3 escrituras separadas ou 1 escritura com todos comparecendo
• Cada transferência gera ITBI independente (2% cada)
• Todos os cedentes devem estar presentes e participar do ato
• O custo final é muito maior

Exemplo de custo em Porto Belo:

• Imóvel de R$ 500.000 com 2 cessões anteriores = 3 transferências
• ITBI total: R$ 500.000 × 2% × 3 = R$ 30.000

Comparado a Itapema (R$ 7.500), a diferença é de R$ 22.500!

O Papel de Cada Cedente

Se você está comprando um imóvel com cessões anteriores, entenda o papel de cada pessoa:

O Cedente Original (Primeiro Proprietário)

• Aquele que começou o projeto ou primeira posse
• Se houver escritura anterior, fornece-a como documento
• Pode não comparecer à escritura final se houver cindibilidade (Itapema)

Cedentes Intermediários

• Proprietários "no papel", entre o original e você
• Também devem estar presentes na escritura (Porto Belo)
• Recebem sua parte dos valores negociados
• Precisam de documentação completa

Você (Comprador Final)

• Aquele que fará o registro formal em seu nome
• Receberá a matrícula definitiva
• É responsável por garantir que todos os cedentes estejam presentes

Documentação Necessária Para Cessões

Se há cessões envolvidas:

Cada cedente deve providenciar:

• RG e CPF originais
• Comprovante de residência atualizado
• Certidão de estado civil atualizada
• Cópia da cessão anterior (contrato de transferência de direitos)
• Comprovante de endereço

O cartório precisa verificar:

• Se todos os cedentes estão com documentação correta
• Se há conflitos de interesse entre as partes
• Se as sucessivas cessões são válidas e legais
• Se não há ônus ou embargos sobre o imóvel

Riscos de Não Ter Todos os Cedentes Presentes

Deixar algum cedente de fora pode resultar em:

• Escritura nula: O cartório pode recusar a lavrar
• Registros inválidos: O cartório de imóveis pode rejeitar o registro
• Futuros questionamentos: Alguém pode contestar sua propriedade
• Custos adicionais: Precisar refazer a escritura e pagar novamente

Nunca deixe um cedente de fora pensando que não é necessário. Todos os que têm direitos sobre o imóvel devem participar.

Processo Passo a Passo Com Cessões

1. Identificação de todos os cedentes: Levante o histórico completo do imóvel
2. Coleta de documentação: De você, do vendedor atual, e de todos os cedentes
3. Agendamento no cartório: Comunique que há cessões (o cartório pode agendar tempo extra)
4. Pré-agendamento com cedentes: Todos devem saber data e hora
5. Comparecimento conjunto: No dia, todos vão ao cartório
6. Assinatura múltipla: O tabelião coordena a assinatura de cada um
7. Registro final: A escritura é registrada com todos os participantes mencionados
8. Emissão de matrícula: Seu nome aparece como proprietário

Procuração: Alternativa Quando Cedente Não Pode Comparecer

Em alguns casos, um cedente pode não conseguir comparecer pessoalmente. Nesse caso:

• Procuração pública deve ser fornecida
• O procurador comparece em seu lugar
• A procuração precisa ser específica para o ato de escritura
• Deve ser registrada em cartório de notas

Nota: O uso de procuração adiciona custos e tempo, e nem sempre é aceito para cedentes intermediários em Porto Belo.

Vantagem de Usar Profissionais Para Cessões

Quando há cessões envolvidas, a complexidade aumenta significativamente. A Escritura Fácil SC:

• Identifica todos os cedentes: Levantamos o histórico completo
• Coleta documentação: Garantimos que todos têm o necessário
• Coordena agenda: Combinamos data com todos os participantes
• Acompanha o ato: Presenciamos todas as assinaturas
• Explica custos: Deixamos claro quanto cada um pagará
• Garante validade: Nenhum detalhe fica de fora

Conclusão

Cessão de direitos é um mecanismo comum e legal no mercado imobiliário litorâneo de Santa Catarina. Porém, quando chega a hora de formalizar a compra, todos os detentores de direitos devem participar do ato da escritura.

A diferença entre Itapema (com cindibilidade) e Porto Belo (sem cindibilidade) é crucial: em Itapema, você economiza tempo e dinheiro; em Porto Belo, você paga mais imposto mas ainda precisa garantir que todos os cedentes estejam presentes.

Nunca assuma que um cedente é desnecessário. A presença de todos é o que garante uma escritura válida e indiscutível.

Está adquirindo um imóvel com cessões em Itapema ou Porto Belo? A Escritura Fácil SC tem experiência em coordenar esses processos complexos.

Entre em contato via WhatsApp (47 99261-5556) ou visite escriturafacilsc.com.br para discutir seu caso específico e garantir que sua escritura seja feita corretamente, com todos os cedentes devidamente representados.